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百瑞论坛 |业主楼房漏水,谁担责?律师教你如何维权
发布日期:2021年6月09日

随着城市化进度的加快,越来越多的老百姓住进了楼房,与此同时,因房屋漏水问题引发的纠纷也逐渐增多。漏水究竟是谁的责任,开发商、物业和主常常各执一词,纷争不断,那么业主该如何依法进行维权呢?

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案例一:吴某与李某、张某系渭南某小区上下楼邻居,江西某物业管理有限公司负责该小区的物业管理。因李某、张某所住房屋卫生间排水口堵塞,水渗漏至吴某家中,造成客厅墙面、家中名贵书画以及地板被浸泡发霉。吴某多次与李某、张某、江西某物业管理有限公司就相关赔偿事宜进行协商,但是双方均未给予任何答复。吴某为了维护自己的合法权益,向渭南人民法院提起诉讼,要求李某、张某、江西某物业管理有限公司赔偿损失100000余元。

      该案经历一审、二审,最终通过法院调解,三方达成一致意见,由李某、张某、江西某物业管理有限公司各赔偿吴某3万元。

      案例二:2018年2月12日,杨某从唐山市某房地产开发有限公司处购买了位于唐山市曹妃甸区的楼房一处。杨某对楼房进行装修,装修完毕后入住该楼房。2018年12月24日,该楼房地面漏水,将屋内装修、家具、家电等设施全部水淹。杨某联系物业进行漏水原因查找,将地板刨开,发现系房屋建筑时铺设的水管破裂造成漏水。

      该起事故造成瓷砖、镶砖人工费、改水电线材费等共计150000元。庭审中杨某变更第一项诉请,经济损失为经河北某鉴定公司鉴定的楼房漏水经济损失数额41511.08元及鉴定费15000元。同时增加测漏水点费用1800元,采暖季采暖费1866.24元,房屋租金8000元。杨某为了维护自己的合法权益,将唐山市某房地产开发有限公司诉至曹妃甸区人民法院,要求被告应承担赔偿责任。

      经过法院审理,根据专业鉴定机构的《鉴定报告》,确认漏水原因为开发商预设管道受外力挤压造成,最终,法院判决唐山市某房地产开发有限公司赔偿杨某经济损失累计66177.32元。

律师教你如何维权

问题一:若发现楼房漏水,第一时间要如何应对呢?

      第一,查找漏水原因并及时止损。房屋漏水可能与房屋结构、装修、防水处理、排水系统等多方面有关,必要时应通过专业人员及时进行检查。同时,房屋所有权人有义务在力所能及的范围内避免损失进一步扩大。

      第二,及时收集固定证据。对漏水部位、受损物品等进行拍照或摄像,及时固定证据,并保留相关维修记录及票据,以便日后进行维权。

      第三,及时查明侵权主体。房屋漏水,有可能是开发商建造房屋的质量问题引起,也可能是楼上楼下邻居装修房屋、改造管道等原因造成的。房屋所有权人应根据漏水的原因向相应的义务人主张权利。

      第四,能协商尽量协商解决。协商可以快速化解矛盾,可以直接与对方协商,也可以请社区居委会从中调解。

      第五,若确实无法协商解决,可依法向人民法院提起诉讼,法院委托鉴定评估机构对漏水原因、造成的财物损失进行鉴定和评估后,对责任主体和赔偿数额进行依法判决。

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问题二:对于楼房漏水造成的损失,该如何维权呢?

      (一)房屋所有者(使用者)方面:如果楼上业主确因装修或专有部分管理不善造成楼下住户“泡水”,楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修,还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

     法律依据:《民法典》第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

      第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

      第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

      第一千一百八十四条 侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

     (二)开发商方面:房子还在保修期内,又确信不是人为破坏时,不管是受损业主还是楼上邻居业主,都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求,派人来修补后,仍未解决漏水问题或维修不到位,业主可以自行找人进行维修,费用由开发商来出。如开发商不予理会时,受损业主可以到当地质监部门进行投诉,或将开发商起诉至法院。

     法律依据:《房屋建筑工程质量保修办法》第七条  在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

     第十四条 在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

      第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

     (三)物业公司方面:物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的,应当及时报请相关行政部门依法处理。房屋入住使用后发生漏水,业主投诉后物业公司应及时处理,物业公司如果没有尽到作为物业服务企业应尽的管理职责,导致损失扩大,应该向受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务,则不承担责任。

     另如物业管理合同约定物业公司对公共排水管等设施设备负有维护维修义务,而物业公司未尽维护维修义务而造成漏水及损失,由物业公司根据过错情况承担相关责任。

      法律依据:《物业管理条例》第三十五条,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      第五十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

问题三:承租他人房屋期间,房屋漏水造成他人损失的,出租人需要承担赔偿责任吗?

     出租人虽然并非侵权人,但作为不动产的所有权人,对于因其房屋漏水对他人造成的损失仍应承担赔偿责任,出租人在承担赔偿责任后,亦可向承租人追偿。

      法律依据:《民法典》第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

     第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。

      第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

附起诉状模板:

原告:xx,性别:x,xxxx出生,民族:x,住所地:xxxx,公民身份证号码:xx,联系电话:xxxx。

被告:xxxxx公司,住所地:xxx,社会统一信用代码:xx,联系电话:xx。

法定代表人:xxx,职务:xxxx。

诉讼请求

1.要求停止侵害,修复漏水设施;2.要求赔偿经济损失;3.要求承担本案诉讼费用。

事实和理由

写明侵权人侵权事实,不必如此列明法律条文。例如:原被告是楼上楼下邻居,被告XX处漏水,给原告生活造成影响(列明影响,如地板被泡)。原告多次找找被告要求维修并赔偿损失,被告均予拒绝。故此,特诉至人民法院,恳请贵院依法审判,以维权益。

此致

 XX人民法院              

具状人:   

年  月  日