物业服务作为与人们生活息息相关的内容，越来越受到民众的关注。随着越来越多的城镇居民进入小区化的居住模式，以及民众法治意识的不断增强，由此产生的物业服务合同纠纷呈骤增态势，且极易形成群体性诉讼。本文通过总结、梳理物业服务合同纠纷中常见的问题，以便读者参考和借鉴。

一、如何界定业主身份？

根据《物业管理条例》（2018年修正）第六条规定：“房屋的所有权人为业主。”根据原《物权法》第七十条、现《民法典》第二百七十一条规定，业主是指建筑物区分所有权人，即对“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。因此，业主的范围应为房屋所有权人或建筑物区分所有权人。

但在实践中，除上述规定的范围外，还存在房屋被第三人占有使用，却未办理过户登记的大量情形。对此，最高人民法院2020年修正的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款予以明确解释：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

此外，对于物业的承租人、借用人或其他物业使用人引起的物业服务合同纠纷，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，也都将物业使用人参照业主的相关规定予以处理，享有相应权利、承担相应义务。

二、业主委员会是否具备诉讼主体资格

根据《民法典》第四百六十五条的规定，物业服务合同纠纷的诉讼当事人应为签订服务合同的业主委员会与物业服务企业。但根据《民法典》与《物业管理条例》等相关法律法规、司法解释和案例中，业主作为最终物业服务合同的权利义务承受主体，在大量的民事审判中成为物业服务合同纠纷中的诉讼当事人。那么究竟应依据合同相对性，还是根据合同最终权利义务的实际承受主体来界定业主委员会是否是物业服务合同纠纷中的适格诉讼主体，成为该类纠纷中不可避免的问题。

根据2003年8月20日《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的答复》（[2002]民立他字第46号）规定：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”

根据2005年8月15日，《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）答复如下：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”

以济南市中级人民法院公布的（2021）鲁01民终6501号物业服务合同纠纷为例，本案原审原告和上诉人均系济南市历城区某某业主委员会，原审被告和被上诉人均系与济南某某物业管理有限公司，本案经一审法院济南市历城区人民法院审理，归纳争议焦点如下：“一是某某业委会是否具备诉讼主体资格，二是某某业委会与某某物业管理有限公司签订的《管理服务合同》是否合法”。针对某某业主委员会是否具备诉讼主体资格的问题，一审法院认为：“某某业委会成立后进行了登记备案，已经具备法律意义上的主体资格，对某某物业管理有限公司不具备诉讼主体资格的主张，不予采纳”。针对某某业委会与某某物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》的合法性问题，一审法院认为:“根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，即选聘和解聘物业服务企业是业主大会的法定职责。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。某某业委会于2018年12月23日以业主大会名义制作的《授权书》，既不符合业主大会授权方式的形式要求，也与业主大会决定的内容不符。因此，一审认定业主大会并未对选聘新物业服务企业的具体事宜作出决定”。二审济南市中级人民法院驳回了业主委员会的上诉，维持了原判。

综上，业主委员会在经依法成立后，作为业主的执行机构，可以成为物业服务合同纠纷中的适格当事人，但业主委员会需在业主授权的范围内代表业主行使权利。

三、业主能否以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费

实务中，大量物业服务合同纠纷主要围绕物业费产生争议，主要原因系一方面业主认为物业服务存在瑕疵，或物业服务企业未达到物业服务合同约定的服务标准，导致业主认为物业服务构成违约，并以此为由拒绝缴纳物业服务费；另一方面，物业服务企业认为业主不及时缴纳物业费构成违约，予以停水、停电或不再提供物业服务，由此产生纠纷诉至法院。

据此，在双方都认为对方构成违约情形下，能否行使同时履行抗辩权，成为学术界和实务界经常讨论的问题。

首先，根据《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”在物业服务企业履行了提供物业服务的前提下，业主应当向物业服务企业履行缴纳物业费的义务。当物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或侵害了业主的利益，业主可根据《民法典》第二百八十五条和二百八七条的规定，由业主通过业主大会、业主委员对物业服务企业进行监督、问询和选解聘的方式，要求物业服务企业承担民事责任，而并非业主擅自决定拒缴物业费。

其次，物业服务合同作为双务合同，存在一定的特殊性，即合同签订主体为业主委员会和物业服务企业，而权利义务的承受主体为业主和物业服务企业。从应然角度来说，根据《民法典》第五百二十五条关于同时履行抗辩权的规定，业主和物业服务企业均可以在一方履行不符合约定时，拒绝履行相应的请求。但从实然的角度，当单个业主因物业服务存在瑕疵而拖欠物业费时，若允许物业服务企业行使同时履行抗辩权，将会导致整个小区物业服务工作的瘫痪，对其他已缴纳物业费的业主，既显失公平又造成更大范围的违约；[[1]]同理，若允许业主对物业服务不满，导致业主行使同时履行抗辩权，会使得物业服务企业在众口难调的情形下，降低服务的积极性，同时当拒缴物业费的业主形成一定数量规模时，会严重影响物业服务企业的正常运转，不利于社会秩序的稳定。

因此，基于法律规定和公平性考虑，物业服务合同纠纷的当事人，均不宜允许行使同时履行抗辩权。故，业主不得以物业服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业服务费。

四、物业服务标准

在物业服务合同纠纷中，因物业服务标准约定不明，导致业主与物业服务企业存在争议的案件不在少数。为了避免出现类似的法律风险，物业服务合同签订的双方当事人应就物业服务企业提供何种服务，业主委员会或业主如何进行考量和评价进行全面、具体的约定，并在一方主体存在违约时，保留好相关的证据。

鉴于物业服务标准尚未在全国范围内形成标准化体系，物业服务企业、业主、业主委员会还应参考当地有关的规章制度和政策文件，以合法、有效形式规范业主、物业服务企业的权利与义务，以及相应的物业服务标准。

例如，济南市于2012年出台了《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》（济价费字〔2012〕76号），将物业服务分为四个等级，从综合管理服务、房屋管理与维修养护服务、共用设施设备运行维修保养服务、协助公共秩序维护服务、保洁服务、绿化服务共六个方面，就物业服务提供了标准化的依据。

此外，北京、上海、天津、重庆、广东、浙江、江苏等地也出台了各自的物业服务管理规定或办法。

五、物业服务合同纠纷适用的主要法律法规、司法解释

目前，山东省物业服务合同纠纷案件在民商事审判中主要依据和适用的专门性法律法规为现行有效的《民法典》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》、国务院2018年修正的《物业管理条例》，以及各省市出台的具体性地方性法规和规章。以山东省2018年-2020年三年的物业服务合同纠纷案件为参考，通过Alpha法律数据库，我们将该类纠纷引用的高频法律条款汇总如下：

此外，关于物业服务纠纷的法规及其他规范性文件还有《建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费明码标价规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省物业服务收费管理办法》等。

作者：崔银洁律师